Működhet az 5 százalékos új lakás áfa


A Századvég Gazdaságkutató Zrt.  számításai szerint már 3 ezerrel több új lakás építése esetén is pozitív a költségvetési hatása, ha az új lakások áfakulcsát a Kormány 5 százalékra mérsékli

Különböző számítások láttak napvilágot az új lakások áfakulcsának csökkentése kapcsán esedékes költségvetési bevételkiesésre. Úgy látjuk, hogy a becslések alapvető módszertani egyszerűsítésekkel élnek, amelyek pontatlan eredményekhez vezetnek.

2014-ben 8358 új lakás épült. A lakások 17 millió forintos bruttó átlagáron találtak gazdára a KSH adatai szerint. A teljes piac bruttó mérete így 140 milliárd forint, amelynek áfatartalma 30 milliárd forint.

Az első módszertani egyszerűsítése a sajtóban megjelenő becsléseknek, hogy az ágazattól ténylegesen befolyó áfabevétel 30 milliárd forint. Az Ágazati Kapcsolatok Mérlegéből (ÁKM) ugyanakkor kiolvasható, hogy csupán 12 milliárd forint áfabevétel folyik be az államkasszába az új lakások értékesítése kapcsán. Ugyanis az ágazatban vannak olyan másképpen adózó szereplők, evások, katázók, akik nem áfát fizetnek, tehát esetükben a visszaigénylési és befizetési lánc megszakad, továbbá az ÁKM a feketegazdaság létével is számol.  Megfordítva a gondolatmenetet, az ÁKM az új lakásépítésből ágazati szinten ténylegesen befolyó áfabevétellel és nem a bruttó áfabevétellel számol.

A második egyszerűsítés, hogy számos becslés nem számol az új lakás építések kapcsán jelentkező járulékos adóbevételekkel. Noha a drasztikusan alacsony, 5 százalékos áfakulcsra való áttérés miatt a költségvetés áfabevételei egészen évi 28 ezer új lakás építéséig alatta maradnak a jelenlegi áfabevétel-szintnek, a felpörgő építőipari teljesítmény kapcsán az államháztartásnak extra személyi jövedelemadó, szociális hozzájárulási adó, járulék, jövedéki adó és egyéb ágazati adóbevételei keletkeznek.

Számításaink szerint már 3 ezerrel több lakás építése esetén is pozitív lehet az új lakás áfa 5 százalékra csökkentésének költségvetési hatása. Ekkor ugyanis a tényleges áfabevétel kiesés 7,2 milliárd forint, míg az szja és bérjárulékok 5,7 milliárd forinttal, a jövedelemadók 1 milliárd forinttal, a jövedéki adók 0,6 milliárd forinttal és az ágazati adók 0,3 milliárd forinttal növekednek az Ágazati Kapcsolatok Mérlegére épülő modellszámításaink alapján. Így a szaldó pozitív, összesen 0,4 milliárd forint.

Számításaink szerint a jelenlegi helyzetben az új lakás áfa drasztikus csökkentése nagy lökést adhatna az új lakás piacnak és hozzásegíthetné a magyar állampolgárokat lakhatási feltételeik javításához. Elemzésünk alapján arra következtethetünk, hogy jelenleg kínálati korlátok nehezítik az új lakások piacának bővülését. A kínálati probléma súlyosságát jelzi, hogy míg Magyarországon 2014-ben 8,5 új lakásépítés jutott tízezer lakosra, addig ez a szám Horvátországban, Szerbiában, Bulgáriában 10 és 20 közötti, Ukrajnában és Csehországban 20 és 30 közötti, a 10 százalék alatti újlakás-áfakulcsot alkalmazó Lengyelországban pedig 37,7 új lakásépítés jut tízezer főre. Ugyancsak kínálati problémára utal, hogy az új lakásokra vonatkozó tranzakciók aránya az összes lakáspiaci tranzakción belül a válság előtti 9 százalékról a válság után 3 százalékra zsugorodott. Ugyanis bár 2013 után az ingatlanpiaci árak újra emelkedni kezdtek, a kínálat nem tudta lekövetni a keresletet, a költség-ár olló még mindig jelentős.

A 2008-as  válságot megelőző 20 évben az épített új lakásszám évi 19 ezer és 55 ezer között ingadozott. A cél az lenne, hogy a mostani 8-9 ezer darabos szintről minél előbb elérje a 20 ezer darabos szintet az új lakásépítések száma Magyarországon.