A Kormány fix három százalékos kedvezményes lakáshitele kedvező folyamatokat indukálhat a lakossági hitelpiacon.
A hitelezés élénkítése mindenképpen üdvözlendő, hiszen a lakossági hitelpenetráció Magyarországon továbbra is alacsony: a hazai lakosság 13,7 százalékos GDP arányos hitelállománya nemzetközi összevetésben messze elmarad a többi Visegrádi (V3) ország átlagától (31,4 százalék), továbbá jelentősen kisebb az EU-ban mért átlagnál (43,4 százalék) is. A számok alapján korántsem beszélhetünk (a BIS által számolt módszertan szerint sem) a magyar lakosság túlzott hitelezéséről, így jelentősen nagyobb hitelállomány is elképzelhető lenne a hazai lakosság számára.
Korábban a Századvég kutatása is megerősítette azt a tényt, hogy a hitelfelvételi hajlandóságot mutató lakosság egyharmada az Otthon Start Program által kínált kamatnál magasabb (4-6 százalékos) kamatkörnyezetben is hajlandó lett volna már lakáshitel felvételére, azonban a piaci kamatkörnyezet nem tudott 6 százalék alá csökkenni 2022 óta. A piacinál kedvezőbb kamatozás lehetőséget teremt e réteg hitelfelvételére, sőt még azt a réteget is képes lesz megszólítani, akik csak 0-3 százalékos kamatkörnyezetben hajlandók a hitelfelvételre, ezáltal megfelelő pótlólagos keresletet teremtve mind használt, mind pedig új lakások iránt.
Ha a kamat fixálását nézzük, ez mindenképpen a kamatkockázat minimalizálását jelenti, hiszen az akár 25 éves futamidő alatt ennél jócskán magasabb kamatkörnyezet is elképzelhető, ebből azonban a lakosság nem fog semmit érzékelni. Értelemszerűen egy feltételezett változó kamatozású konstrukció esetében tapasztalható magasabb kamatkörnyezet jelentős addicionális kamatkiadásokkal is járhatna. A jegybanki inflációs cél a 3 százalék, ennélfogva sokkal alacsonyabb kamatokra nem számíthat a lakosság. (A nulla közeli kamatok esetében sem találkozhattunk ilyen kedvező kamatozási környezettel a lakossági hitelek esetében).
A lakhatási feltételek és a saját lakáshoz jutás kiemelt szerepet kap a lakossági jólét érzetében. Ismerve a lakossági preferenciákat és a szokásokat, továbbá lassacskán elfelejtve a devizahitelezési csapda emlékeit, a fixált kamatozású konstrukció meglehetősen kedvező feltételekkel bír a lakosság számára saját lakáshoz jutásának érdekében. Nincs tehát sem árfolyamkockázat sem pedig kamatkockázat.
A finanszírozás kérdéseinek elemzése után a lakáspiaci folyamatokat vizsgálva megállapíthatjuk azt a nagyon fontos tényt, hogy a hitelek révén több ember számára nyílik lehetőség saját lakás megvásárlására.
Az Otthon Start hitelprogram bevezetését követően a hitelfelvétel emelkedésével jelentős kereslet jelenhet meg a lakáspiacon. Az így kialakuló árfelhajtó hatás elkerülése és tompítására, a lakásárak féken tartása, mérséklése érdekében a Kormány számos szigorú intézkedést épített be az Otthon Start hitelprogramba.
- Abszolút árkorlát: lakások esetében 100 millió forint, míg családi házak esetében 150 millió forintos az értékhatár.
- Fajlagos korlát: a 1,5 millió forintos négyzetméterár. Ennek a maximális korlátnak a kialakítása és alkalmazása jelentős üzenet az ingatlanfejlesztőknek, hogy egyrészt ebből az összegből ki lehet hozni jelenleg a kínált lakások négyzetméterárát, másrészt pedig ennek lehet egy árkorlátozó jellege, hiszen ennél magasabb négyzetméterárú ingatlanra nem lehet hitelt felvenni az Otthon Start keretében.
- A kínálat bővítését jelentős mértékben erősíti egyrészt a Lakhatási Tőkeprogram 300 milliárd forintos kerettel, ami öt év alatt több, mint 30 ezer új lakás építését jelentheti. Továbbá a lakáspiacon további 8-10 ezer használt lakás is megjelenhet pótlólagos kínálatként a kereslet bővülése mellett.
- A program időbelisége: a korábban tervbe vett meghatározott rövidebb időszak, azaz zárt végű helyett nyílt végű lett a konstrukció. Így a kereslet nem maximum két évig zúdul a piacra, hanem időben elnyújtva jelenik meg. Ezáltal a Kormány azon deklarációja, hogy nem szeretné megbolygatni a lakáspiacot jobban érvényesülhet.
Az abszolút és a fajlagos korlát csökkenti a lakásválasztékot, a potenciálisan megvásárolható lakások körét, így nyilvánvalóan elsősorban a budapestinél alacsonyabb átlagos négyzetméterárú vidéki lakásoknál nő meg jobban a kereslet. A fajlagos korlát azonban itt is évekig felső korlátot jelenthet és ezáltal árkorlátozó hatással bír.
Kockázatok nyilvánvalóan vannak, de kiemelendő a program gazdaságserkentő hatása. Az építőipar hozzájárulása a hazai GDP-hez az elmúlt három negyedévben negatív volt, 2023 óta pedig mindösszesen kétszer tudott pozitívan hozzájárulni a gazdasági növekedéshez. Az Otthon Start Program miatt növekvő lakáspiaci kereslet az új lakásépítések számát is megemeli, ezáltal erősítve a belső konjunktúrát.
A GDP-re gyakorolt pozitív hatás mellett van a programnak egy szociálpolitikai vonzata is. Az elmúlt évtized második felében a kedvező konjunktúrafolyamatoknak köszönhetően a jelenlegi piaci kamatszintnél lényegesen kedvezőbb (3-4 százalékos) kamatkondíciók mellett tudtak hitelhez jutni az első lakásvásárlók. Jelenleg a permakrízisek időszakában – a magasabb kamatszintnek köszönhetően – ez a lehetőség nem áll fent, a kormány azonban az Otthon Start Program által lehetőséget biztosít a lakásvásárlásra annak a generációnak is, akik most lépnek felnőtt korba és kezdik el önálló életüket.
Annak a kérdésnek a vizsgálata további közvélemény-kutatást és kvantitatív elemzést igényel, hogy mekkora potenciális pótlólagos keresletet indukálhat a kedvező kamatozású hitelfelvételi lehetőség, illetve hogy mekkora pótlólagos kínálat jelenhet meg a használt lakáspiacon.
